Die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Vereinfacht gesagt bietet dieses Investment die Möglichkeit, durch fremdes Geld sein eigenes Vermögen aufzubauen. Im Laufe der Jahre kann man so zu einem großen Kapital kommen. Selbstverständlich muss ein gewisser eigener Anteil investiert werden. Wie das genau aussieht, entscheidet sich dabei, wie geschickt man beim Immobilieninvestment ist und zu welchen Marktkonditionen gekauft und das Anlageobjekt vermieten werden kann.

Wie Sie jeden Monat Geld geschenkt bekommen können

Stellen Sie sich vor, Sie leihen sich das Geld für eine Kapitalanlageimmobilie von einer Bank, nehmen wir als Beispiel 100.000 Euro. Sie haben sich dadurch eine Bankrate zu bedienen – bei 4,5 % Annuität (2,5% Zins und 2% Tilgung) würden da 375 Euro im Monat zusammenkommen. Die Hausverwaltung schlägt nun mit 25 Euro zu Buche, die nichtumlagefähigen Nebenkosten und die Instandhaltungsrücklage machen weitere 50 Euro aus. In der Summe wäre man dann bei 450 Euro monatlichen Ausgaben für dieses Objekt.

Das ist die eine Seite. Auf der anderen Seite haben Sie aber Ihre Mieteinnahme für die Kapitalanlageimmobilie – sagen wir, 350 Euro kalt. Als Ihr finanzieller Eigenanteil bleiben also gerade einmal 100 Euro, vor Steuer.

Warum vor Steuer? Der Staat sagt, normalerweise ist es seine Aufgabe, Wohnraum zu schaffen. Wenn Sie das für ihn übernehmen und jemanden in Ihrer Wohnung wohnen lassen, können Sie als Gegenleistung dafür Kosten steuerlich geltend machen. Das wären etwa die Zinsen, die Sie an die Bank für Ihr Immobiliendarlehen zahlen. Unter dem Strich bleiben bei unserem Beispiel vielleicht 90 Euro nach Steuer. Jetzt fragen Sie sich wahrscheinlich: Mit monatlichen Ausgaben von 90 Euro – wann lohnt sich das Thema denn? Die Antwort ist ganz einfach: Mit jedem Monat, der vergeht, lohnt sich diese Investition. 100.000 Euro betrug die Darlehenssumme. Bei angenommenen 2 % Tilgung verringert sich die Schuld um gut 166 Euro im Monat, während Sie selbst dafür lediglich 90 Euro aufbringen. Sie bekommen folglich 76 Euro geschenkt – das ist sensationell und eine sagenhafte Rendite!

Und genau aus dem Grunde war Jeder, mit dem ich bisher gesprochen habe und der sehr vermögend war, auch Immobilienbesitzer. Denn so kommt man zu Geld. So einfach funktioniert die Kapitalanlageimmobilie

Eine solide Vermögensgrundlage für Ihre Zukunft

Das Interessante an einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem, dass Sie im Laufe der Zeit die Miete erhöhen können. Und was passiert dann mit Ihrem eigenen Beitrag? Ganz genau – der sinkt. Im Idealfall läuft es darauf hinaus, dass sich nach einem gewissen Zeitraum die Immobilie komplett alleine trägt. Das bedeutet, die Immobilie zahlt sich von selbst ab. Auf der einen Seite investieren Sie sukzessive vielleicht 10.000 bis 15.000 Euro selbst in Ihr Objekt, auf der anderen Seite stellt dieses Objekt aber einen Wert von 100.000 Euro dar. Unter solchem Gesichtspunkt ist das ein ausgesprochen super Verhältnis für den Vermögensaufbau, im Bezug auf das eigene eingesetzte Kapital.

Der hauptsächliche Grund, weshalb sich die meisten Leute zu einer Kapitalanlageimmobilie entscheiden, ist aber nicht nur der Wert an sich. Der Hauptgrund ist, damit passives Einkommen zu generieren. Die meisten Menschen sind sich heute bewusst, dass die Rente nicht reichen wird, bei weitem nicht, das gleiche mit den Pensionen der Beamten. Man muss selber etwas tun. Anfangs kann man den monatlichen Überschuss aus der ersten Immobilie nutzen, um weitere Immobilien mit zu quer zu finanzieren.

Passives Einkommen durch Immobilien

Sie bauen sich durch ein solches Immobilienportfolio einen massiven Vermögenswert auf, der sich letztlich von alleine finanziert. Am Ende, wenn alles abgezahlt ist, verbleibt Ihnen ein enormes passives Einkommen, mit dem Sie unter anderem in der Lage sind, Ihre Rentenlücke bequem zu schließen.

Im Übrigen können Sie als weiteren Vorteil Ihre Immobilie wieder veräußern. Wenn Sie beispielsweise nach 10 Jahren bis zum Verkauf 30.000 Euro getilgt haben, steht Ihnen diese Summe jetzt für Ihr eigenes Haus als Eigenkapital zur Verfügung.

Damit reduzieren Sie nicht nur massiv die Zuzahlung zu diesem Objekt. Sie sind auch sehr viel schneller mit Ihrer Ratenzahlung für das Haus fertig. Darüber hinaus bietet Ihnen die Bank sagenhafte Darlehenskonditionen, wenn Sie derart Eigenkapital mitbringen. Außerdem vertraut sie Ihnen sehr viel lieber ihr Geld an, nachdem Sie als bereits ausgewiesener Immobilienbesitzer gezeigt haben, dass Sie den Geldkreislauf verstanden haben. Das senkt den Zins. Kredit kommt aus dem lateinischen „credere“ und heißt nichts weiter als „Vertrauen“. Indem Sie den Immobilien-Finanzierungskreislauf bedienen, bauen Sie sich ein großes Vertrauen der Bank gegenüber Ihnen auf. Auf der anderen Seite ist es der Bank auch bedeutend mehr wert, wenn Sie über 10.000€ abgezahltes Immobilienvermögen verfügen, als würden Sie 10.000€ auf dem Konto als Liquidität zur Verfügung haben.

Nachteile des Trauminvestments

Viele Interessenten schlagen sich natürlich gedanklich auch mit den Nachteilen, die ein solches Investment mit sich bringt, herum. Dabei gibt es für jedes „Problem“ auch immer eine erträgliche Lösung. Nicht ohne Grund nennen sich recht viele Privatanleger dementsprechend auch Immobilienbesitzer.

Mietausfall

Das wohl häufigst angesehene Risiko ist der Mietausfall. Keine wunderschöne Immobilie, keine traumhafte Finanzierungskondition bringt Ihnen etwas, wenn die Miete ausfällt.

Beim Mietausfall wiederum ist zu differenzieren, wodurch er zustande gekommen ist:

Leerstand
Ihr Mieter kündigt, zieht aus und kein neuer Mieter zieht ein. Zumindest nicht gleich.

Wie man das vermeiden kann? Indem man nur in A- oder B-Lagen investiert, wo man weiß, dass der Markt bedeutend mehr Nachfrage als Angebot hat. Die Stadt Dresden hat beispielsweise nur 2% Leerstand (wo gerade saniert wird) – innerhalb der nächsten 5 Jahre müssen unglaubliche 20.000 Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu bedienen, die bereits jetzt schon da ist. Parallel dazu ist natürlich auf eine vernünftige Bausubstanz / Wohnungsbeschaffenheit in Relation zum Mietpreis zu achten. Das ist zwar kein Garant, senkt das Risiko eines Leerstandes aber nahezu gen 0.

Mietnomade
Auch ein Grund, weswegen keine Miete fließen kann. Wohl das Horrorszenario für die Gedanken – weil die Wohnung ja nichtmal leer und bereit zur Neuvermietung wäre. Und nun? Auch hier eine einfache Lösung, die je nach Geschmack in Frage kommt – Mietnomadenversicherung!

Ja, sowas gibt es tatsächlich. Über Sinn und Unsinn möchte ich an der Stelle nicht diskutieren, dass darf jeder für sich entscheiden. Die Wahrscheinlichkeit, bei der Prüfung des Nachmieters (eigene Prüfung und Prüfung durch die Sonderverwaltung die für Sie neu vermietet) sowie der Kontaktaufnahme mit dem Mieter, sollten ungewöhnliche Umstände auftreten, kann man auch hier das Risiko drastisch reduzieren.

Sollte es tatsächlich zu Stande kommen, braucht man im Grunde nur gute Ideen, den Mieter zu animieren, aus der Wohnung heraus zu bekommen.

Sollte durch den Mieter das eigene Hab- und Gut in der Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wurden sein, so kann man ohne Weiteres die hinterlegte Kaution nutzen. Auch wertvoll für den Vermieter ist eine Privathaftpflichtversicherung des Mieters mit dem Baustein „Mietsachschäden“, die man ggf. in Regress nehmen könnte.

Foto: pixabay.com

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