Einliegerwohnung bauenEin Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder bauen? Warum sollte man das beim eigenen Haus machen, indem man ja am liebsten alleine wohnt bzw. wohnen möchte. Eine eigentlich alte Frage, die aber angesichts des boomenden Immobilienmarktes und der angespannten Lage am Wohnungsmarkt wieder deutlich an interessanter geworden ist.

Was ist eine Einliegerwohnung überhaupt?

Eine Einliegerwohnung ist eine separate (zweite) Wohnung in einem Eigenheim, die unabhängig vom eigenen Haus vermietbar ist. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um die klassische Single-Wohnung unterm Dach oder Souterrain handeln. Eine Einliegerwohnung kann auch eine zweite Wohnung in einem Doppelhaus sein.
Entscheidend ist nur, dass sie im Vergleich zur Hauptwohnung deutlich kleiner ist und über einen eigenen Eingang verfügt.

Die Definition beruht auf dem von 1956 bis 2001 in Deutschland geltendem Wohnungsbau- und Familienheimgesetz, welches an das 1. Wohnungsbaugesetz nach dem Zweiten Weltkrieg anschloss.
Mit dem Einbau von Einliegerwohnungen in neue Einfamilienhäuser, wollte der Gesetzgeber eine Maßnahme gegen den vorherrschenden Wohnungsmangel schaffen. Dabei sind Einliegerwohnungen keineswegs neu, sondern dienten gerade im ländlichen Bereich schon seit Jahrhunderten der Unterbringung von Landarbeitern und Familienangehörigen.

Warum Einliegerwohnungen wieder im Trend liegen!

In der letzten Zeit entscheiden sich auch ohne Baupflicht oder sonstige Vorgaben immer mehr Bauherren für den Bau von Einliegerwohnungen. Einer der Hauptgründe liegt auf der Hand, schließlich lässt sich mit den Mieteinkünften die Finanzierung des „Einfamilienhauses“ durchaus erleichtern. Doch es gibt noch weitere Gründe, die für die Planung einer Einliegerwohnung sprechen. Ob es sich das lohnt, und Vor- und Nachteile überwiegen, hängt im Wesentlichen auch vom baulichen Aufwand ab. Aufwand ab.
So bietet sich bei einem großen Keller durchaus der Ausbau einer separaten Wohnfläche an, wie etwa auch bei Bauten mit Hanglange oder dem Bau über einer Garage.

Einliegerwohnung mit Steuervorteilen für Vermieter!

Zu den wesentlichen Vorteilen einer Einliegerwohnung zählen bei der Vermietung die Steuervorteile: Denn alle anfallenden Kosten dafür können in der Steuererklärung anteilig geltend gemacht werden. Dazu zählen neben Darlehenszinsen auch Ausgaben für den Erhalt, wie zum Beispiel Reparaturkosten oder Maklerkosten bei Neuvermietungen, die Vermieter von der Steuer absetzen können. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass die Immobilie auch steuerlich als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eingestuft wird. Zudem müssen die Kosten für die Einliegerwohnung klar gegenüber den restlichen Kosten des Hauses abgegrenzt sein.

Ein weiterer deutlicher Vorteil ergibt sich bereits während der Bauphase. So kann bei einem Hausbau mit zwei Wohnungen die Förderung über die KfW-Bank für jede abgeschlossene Wohneinheit beantragt werden

Weiterhin stehen auf der Liste der Vorteile ganz klar auch die Mieteinnahmen. Dabei sollten die Bauherren jedoch bereits vor dem Bau durchrechnen, ob die Mieteinnahmen die zusätzlichen Kosten tatsächlich decken. Alternativ möglich ist auch eine Vermietung als Ferienwohnung oder als Alterssitz für die Eltern.
Beachten sollte man jedoch in diesem Fall, dass man auch an Verwandte nicht unter dem Marktwert vermieten sollte, da sonst die Kosten nicht mehr voll steuerlich absetzbar sind.

Im Zusammenhang mit der Option als Alterssitz der Eltern, sollte man auch die eigene Altersvorsorge nicht außer Acht lassen. Denn neben möglichen Mieteinnahmen für die Aufbesserung der eigenen Rente, kann die Einliegerwohnung im Fall des Falles auch von Pflegekräften genutzt werden, sofern diese dauerhaft vor Ort sein müssen.

Nicht zuletzt gilt bei Einliegerwohnungen auch eine Sonderkündigungsrecht für Vermieter, welches zum Nachteil der Mieter ausgelegt ist.

Nachteile einer Einliegerwohnung für Vermieter!

Wenn man unter einem Dach wohnt, sollte zwischen Vermieter und Mieter die Chemie stimmen. Denn ungeachtet des Vorteils des Sonderkündigungsrechts, lebt man durchaus eng zusammen. Sei es aufgrund der gemeinsamen Nutzung des Flures oder des Gartens. Entsprechend sollte man eindeutige Regelungen finden, was wie genutzt werden darf. Dies betrifft auch die Verbrauchskosten, die man als Vermieter idealerweise separat erfasst und abrechnet, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Was bei den Mieteinnahmen vorteilhaft sein kann, ist beim Bau erst einmal nachteilig. Denn durch den Bau einer Einliegerwohnung entstehen höhere Baukosten. Dies betrifft nicht nur die reinen Baukosten, sondern auch den Planungsaufwand. Hinzu kommt, dass auch nicht jeder Bebauungsplan eine Mietwohnung im Haus zulässt. Nicht zuletzt sollte man auch die Auflagen der Kommune beachten, die meist mit Zusatzkosten, wie zum Beispiel mit dem Nachweis von Pkw-Stellflächen verbunden sind.

Die Vor- und Nachteile eines Hauses mit Einliegerwohnung schlagen sich auch im Wiederverkaufswert nieder. So kann man für ein Haus mit Einliegerwohnung in Ballungsgebieten und Großstädten viel bessere Preise erzielen als in ländlichen Gebieten.

Nachteile einer Einliegerwohnung auch für Mieter!

Während der Vermieter einer Einliegerwohnung durchaus viele Vorteile für sich verbuchen kann, sieht sich ein Mieter nur mit klaren Nachteilen konfrontiert. So haben gerade in Bezug auf das Sonderkündigungsrecht durch den Vermieter viele Gerichte dieser Rechtsprechung auch auf vielfältige Weise stattgegeben.

Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit beruht auf dem Umstand, dass Mieter und Vermieter (trotz eigenem Eingang und Bad) enger zusammenleben als es in einem normalen Miet- oder Mehrfamilienhaus der Fall ist. Aus diesem Grunde gilt auch das „berechtigte Interesse“, etwa bei Eigenbedarf, nicht wie in üblichen Mietverträgen. Vielmehr kann der Vermieter einer Einliegerwohnung den Mieter quasi nach Belieben vor die Tür setzen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich aber in diesem Fall um drei Monate. Die entscheidende Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter das Gebäude selbst bewohnen muss.

Eine mögliche Rettung für den Mieter besteht in der Berufung auf die Sozialklausel. Allerdings muss er dann nachweisen können, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellen würde. Darunter fallen zum Beispiel eine schwere Erkrankung oder die Tatsache, dass es keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen gibt.

Mieter von Einliegerwohnungen müssen neben dem schlechten Kündigungsschutz noch einen weiteren Nachteil in Kauf nehmen. Denn anders als bei anderen Mietverträgen ist der Vermieter einer Einliegerwohnung nicht verpflichtet, die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen.
Somit kann der Vermieter die Heizkosten zum Beispiel nach der Quadratmeterzahl des Wohnraums abrechnen. Eine derartige Regelung muss allerdings explizit im Mietvertrag vereinbart worden sein. Sofern dies nicht der Fall ist, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung für den Vermieter verpflichtend.
Die Art der Abrechnung kann für den Mieter auch vorteilhaft sein, sofern er pro Quadratmeter mehr verbraucht als der Vermieter. Bei keinerlei besonderen Vereinbarungen gilt der Abrechnungsschlüssel der Heizkostenverordnung. Damit kann der Vermieter mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch des Mieters abrechnen.

Risikoscheue Mieter einer Einliegerwohnung, die sich nicht mit dem schlechteren Mieterschutz abfinden wollen, sollten daher im Mietvertrag auf entsprechende Zusatzklauseln bestehen.

Foto: /pixabay.com

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