Eigenheim - Von Profis gebaut und finanziertWer mit dem Gedanken eines Eigenheims spielt, steht häufig nicht nur vor einer Frage, sondern gleich vor mehreren. Ein Haus kaufen oder bauen ist nur eine der möglichen Problemstellungen. Und da ich in letzter Zeit bei gleich mehreren guten Freunden miterlebt habe, wie schwierig sich dies gestalten kann, möchte ich Euch gerne einige wichtige Tipps mit auf den Weg geben. Insbesondere vor der Entscheidung oder dem Entschluss, euer neues Eigenheim von Profis bauen zu lassen.

Glücklicherweise, vor allem in finanzieller Hinsicht, brauche ich mir angesichts des Elternhauses keinerlei Gedanken, um einen Hauskauf geschweige denn Bau eines neuen Eigenheims machen. Aber wenn, dann würden mir gleich mehrere Dingen einfallen, die ich gerne hätte…

Von einer Wäscherutsche vom Schlafzimmer bis in den Waschkeller, hin zum Whirlpool im Keller, wären nur zwei von vielen Wünsche. Hinzu kämen größere Fenster auf dem Dachboden sowie ein insgesamt besserer Wärmeschutz im Sommer. Aufgrund baulicher Voraussetzungen stellen sich damit allerdings auch zugleich viele Wünsche nicht ein. Da ich jedoch schon über eine Immobilie verfüge, stellt sich die Frage, ob ich lieber ein Haus kaufen oder Eigenheim bauen will, nicht.

Das Haus ist weitestgehend saniert, steht in einer ruhigen Wohnlage und Bestandsimmobilien muss man halt nehmen, wie sie sind. Bauliche Veränderungen sind zwar möglich, aber eben nur bedingt und man muss sich mit dem mögliche arrangieren oder Alternativen suchen. So hat beides hat seine Pro und Contras, die es nach den jeweils eigenen Möglichkeiten abzuwiegen gilt.

1. Hauskauf: Das raten nicht nur Experten

Somit sollte man sich stets vor Augen halten, dass auch stets Zugeständnisse zum Kauf von Immobilien gehören, wie finanzielle Möglichkeiten, aber dazu später mehr. Gerade alte Häuser können sich als solides Stück Betongold erweisen. Denn gerade in den Städten sind vor allem Gebäude aus den 30er Jahren günstig zu bekommen. Diese weisen zumeist auch noch eine gute Bausubstanz auf, wenngleich man um die energetische Sanierung des Hauses wohl kaum herumkommt.

Wenn das Haus dann noch innerhalb der ersten beiden Stadtringe und damit sehr zentral liegt, kann man in der Regel kaum was falsch machen. Denn gerade in „gewachsener Umgebung“ sind die Gärten bereits angelegt, die Bäume schon groß und die Nachbarn meistens alteingesessen. Und ohne groß Drumherum reden zu wollen: man sieht halt sofort, wer nebenan wohnt und das ist auf Jahre bzw. Jahrzehnte gesehen ein wichtiges Argument.
Erst Recht, wenn man überlegt in der gewählten Lage ein Haus kaufen oder bauen zu wollen. Schließlich kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es seinem Nachbarn nicht gefällt!

Daher sollte man auch absolut keine Scheu haben, und den Rat vieler Experten, vor allem aus der Baufinanzierung, beherzigen und die neuen Nachbarn vorab in Augenschein nehmen. So kann man sich sofort vor Ort einen ersten Eindruck verschaffen. Dabei erfährt man häufig auch Neuigkeiten, die Kaufentscheidend sein können. So zum Beispiel, ob Baumaßnahmen, wie Erneuerung der Kanalisation oder ein Straßen-Neubau geplant sind. Das hätte nämlich neben dem Hauskauf zusätzliche und weitere Kosten sowie langwierige Baustellen zur Folge.

Genauso, wie auch der Umstand, ob die Nachbarn gegenüber vielleicht gleich mehrere lärmende Kinder haben, die vorzugsweise auf der Straße lauthals spielen. Überraschende Weise stellt man dabei vielleicht auch fest, dass man ja vielleicht selbst die junge Familie mit den spielenden und lauten Kindern ist. Ohne das jetzt in irgendeiner Weise negativ werten zu wollen, ist die Frage, ob das mit den Nachbarn gut geht, von entscheidender Bedeutung und ein Klingeltest kann da einen ersten und wichtigen Eindruck vermitteln.

Hausbau: Maßgeschneidert vom Architekten oder Fertighaus von der Stange?

Wer ein Haus kauft, weiß wie es aussieht und wer nebenan wohnt. Wer dagegen ein Haus baut, weiß zu Baubeginn meist nicht, wer nebenan mal einziehen wird. Auf dem Baugrund befinden sich meist Dreck, Schlamm, Baumaterial und Baulöcher. Es steht meistens weder Baum noch Strauch und je nach Erschließung manchmal auch noch keine Straße. Das eigene Grundstück als Baugebiet halt.
Aber zu diesem Zeitpunkt weiß man, wie das Eigenheim aussehen soll. Erst Recht, wenn man mit einem Architekten zusammenarbeitet. Und ein nicht zu unterschätzender Vorteil is die Tatsache, dass man alles selbst gestalten kann und sich so sein individuelles Heim erschaffen kann. Genauso, wie man es will, was allerdings auch mit vielen Problemen verbunden sein kann.

Die etwas stressfreiere Alternative ist es, sich für ein Fertighaus zu entscheiden. Somit kauft man das Haus quasi schlüsselfertig vom ausgewählten Bauträger. Der Nachteil in diesem Fall sind meistens und vor allem je nach Budget, die geringeren individuellen Gestaltungsmöglichkeiten. Dies ist jedoch auch mit einem Vorteil verbunden, nämlich einer weitaus geringeren Eigenverantwortung beim Bau. In diesem Punkt gilt es abzuwägen und sich ausführlich über die immer größere Vielfalt von Fertighaus-Angeboten und –Anbietern zu informieren.

In beiden Fällen kann es nicht selten bis zu eineinhalb Jahre oder noch länger bis zum ersehnten Einzug ins neue Heim dauern. Eine Zeit, in der meistens die ganze Familie unter einer Dauerbelastung steht. Ein Faktor, den man keinesfalls unterschätzen sollte. Daher sollte man dies sehr gut bedenken und als einen ausschlaggebenden Aspekt berücksichtigen, ob man ein Haus kaufen oder bauen möchte, berücksichtigen.

3. Ein paar „kleine“ Dinge, die einen großen Unterschied machen können

Ein Hauskauf funktioniert in der Regel schneller und reibungsloser als der Hausbau. Schließlich ist das Haus bzw. Eigentumswohnung schon fertig vorhanden. So ist es mehr als naheliegend, dass gerade für den Laien ein bestehendes Objekt weitaus einfacher zu beurteilen ist, als eine komplexe Bauzeichnung. Und selbst eine moderne und schicke 3D-Animation kann nicht in Gänze das Durchschreiten eines physischen Gebäudes vermitteln.
Nicht zuletzt ist ein Kaufvertrag viel einfacher zu verstehen, als dass mitunter unüberschaubare Wirrwarr an Verträgen und Regelungen mit einem Bauträger. So muss in einem Bauträgervertrag schließlich alles aufgenommen und beschrieben werden, um einen Bau überhaupt erst entstehen lassen zu können.

Doch unabhängig davon, ob man nun ein Haus kaufen oder bauen will, sollte man dies keinesfalls ohne fachlichen Sachverstand wagen. Sei es nun ein Architekt oder Bauingenieur, den man zu Rate zieht, ist man für einen Experten ab einem Stundenlohn von 80 Euro auf der sicheren Seite. Vor allem, sollte der Fachmann nicht erst bei der Bauabnahme, sondern von Anfang beteiligt werden. Letztlich erspart man sich damit häufig nicht nur eine Menge Ärger, sondern auch viel Geld.

Schließlich ist Bauen grundsätzlich teurer als Kaufen, was mit ein Grund ist, warum in Deutschland wesentlich mehr Umsatz mit Secondhand-Immobilien als mit Neubauten gemacht wird. Wer baut, ist dafür bautechnisch auf dem neuesten Stand und kann von einer längeren Restnutzung profitieren. Auch kostspielige Renovierungen fallen in den ersten Jahren nicht an. Die Antwort auf die Frage, ob man nun lieber ein Haus kaufen oder bauen sollte, hängt daher fast immer vom Budget und dem gewünschten Wohnkomfort ab.

4. Energieeffizienz: Mit einem Neubau klar im Vorteil!

Als weiterer wichtiger und nicht zu vernachlässigender Aspekt, der bei der Frage „Kaufen oder bauen“, erweist sich zudem das vieldiskutierte Thema “Energieeffizienz”. Was auch keineswegs verwundert, da es sich dabei um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt, die es gilt es über die Jahre so niedrig wie möglich zu halten.
Das Problem bei Bestandsimmobilien ist der Umstand, dass Ausgaben für die energetische Sanierung nur sehr schwer absehbar sind. Schon Standard-Aktionen, wie der Austausch von Türen und Fenstern oder die Modernisierung der Heizungsanlage können schnell mehrere zehntausend Euro verschlingen. Wenn dann noch unerwartete und womöglich nur unter großem Aufwand durchzuführende Modernisierungen dazukommen, wie beispielsweise eine Dachsanierung, kann die eigene Finanzierung schneller als man es glauben mag zu ungeahnten Schwierigkeiten führen.

Völlig anders gestaltet sich dies bei einem Neubau. In diesem Fall können Bauherren ziemlich genau kalkulieren und damit das Risiko verdeckter Kosten minimieren. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Tatsache, dass ein energieeffizienter Neubau heutzutage schon für weniger als tausend Euro beheizt werden kann. Besitzer eines Altbaus müssen, die beste Sanierung hin oder, gut und gerne mit den doppelten Kosten rechnen. Von den Entwicklungen der Energiesparpreise in den letzten Jahren mal ganz zu schweigen. Dennoch lohnt sich das Durchrechnen von Energiesparmaßnahmen auch für Altbauten.

5. Neubau eines Eigenheims: Wenn Laie auf Profi trifft

Wer sich bei der Frage „Haus kaufen oder bauen?“ fürs Bauen entscheidet, sollte stets noch eins bedenken: Beim Bauen stoßen Laien unweigerlich auf Bau-Profis, was mitunter eine schwierige Kommunikation zur Folge hat und für Missverständnisse sorgen kann.
Denn wer versteht als Nicht-Fachmann schon, wenn der vermeintliche Baufachmann nebenbei mal auf der Baustelle erklärt, dass er anstelle der Rohre X die Rohre Y einbauen musste. Klar, geht es um Rohre, aber reichen die vom Durchmesser aus? Um ehrlich zu sein, kann man, selbst wenn man es versteht, eher selten auch noch überprüfen.
Geschweige, denn das man weiß, welche Konsequenzen das Ersetzen des einen durch das andere hat. Vor allem nicht nur aktuell, sondern auch für die Zukunft des Eigenheims! Antwort: Nein, in der Regel weiß man es als Laie genauso wenig, wie die Tatsache, ob der Bauträger noch solvent ist. Was insofern wichtig, falls man einmal Schadensersatz für gravierende Baumängel oder sonstiges fordern muss.

6. Wichtige Experten-Tipps beim Eigenheim Bau

  • Jeden Bauwerk-Vertrag, von einem Sachverständigen, Architekten oder Bauingenieur, auf Fehler prüfen lassen.
  • Sich immer die bei Banken hinterlegten Bürgschaften des Bauträgers zeigen lassen: falls er Pleite geht, ist das eigene Bauprojekt abgesichert.
  • Nach Möglichkeiten immer nur nach Baufortschritt bezahlen. Also immer dann, wenn der vereinbarte Bauabschnitt fertig gestellt wurde
  • Am besten mit dem Bauträger eine sogenannte “endfällige” Zahlung vereinbaren. Es wird erst gezahlt, wenn alles fertig und abgenommen ist. Das kostet in der Regel rund fünf Prozent mehr, schont aber die Nerven und bietet ein weiteres gewisses Maß an Sicherheit.
  • Von allen Vorschlägen, die extrem günstig erscheinen, sollte man Abstand nehmen. Meistens gibt es mehr als einen Haken, den man als Laie nicht erkennt und am Ende teuer und doppelt bezahlt.
  • Die Mitgliedschaft in einem Grundeigentümer-Verband lohnt sich. Man bekommt in der Regel kostenlose Hilfe bei juristischen und wirtschaftlichen Fragen.

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